新築住宅とは？
「新築住宅」という言葉は、法律上の定めがあります。
「住宅瑕疵担保履行法」の上では、「新築住宅とは、新たに建設された「住宅」であって、建設工事の完了から1年以内で、かつ、人が住んだことのないもの」と定められています。「住宅」とは「人の居住の用に供する家屋または家屋の部分」をいいます。「住宅瑕疵担保履行法」は、新築住宅の発注者や買主を保護するために制定された法律です。
また「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保促進法）」では「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築されてから1年を経過していないもの」と定められています。
これらの法律は消費者保護の観点から制定されたものです。平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約（請負／売買）には、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について、10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられています。
新築住宅を購入しようと考える人は、様々な不動産業者のチラシ・インターネット広告などを見比べるでしょう。ただし、住宅広告には「費用」に関する明確な基準が存在しないという現実があります。「坪単価」を表示しているチラシ・広告がありますが、この表示には明確な基準がありません。「坪単価表示」の安さだけにつられて飛びついてから、後悔しても遅いので、注意が必要です。
一方、住宅の他にもマンションの方が好きという方も多いと思います。マンション派の方にとっては一番重要なのは高層階の眺めの良さとか共用部分の豪華さなどではないかと思います。高級なマンションほどそうですね。しかし、最近では高額な物件は一般的ではないため探すときは高額物件を専門に扱っている不動産業者などを訪ねるのが手っ取り早いです。
中古住宅を購入する場合
建物の評価制度、性能保証制度など新築物件を中心に、制度の整備が進んでいます。中古物件を購入する場合にも、様々な制度の適用・権利の行使ができる可能性はあります。
中古住宅にも、瑕疵があった場合には「担保責任」が生じます。この対象となる瑕疵とは「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」で、なおかつ、買主がその瑕疵の存在を知らなかった場合です。外部から見ただけでは見つけられないような、中古物件の土台の腐食などが、中古物件を引き渡してもらった後にわかった場合には、瑕疵担保責任の対象となります。
中古住宅の買主は 「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できると、民法上の定めがあります。ただし、民法の規定はいつも適用されるのではなく、売買の契約上「瑕疵担保責任を負わない」と決めることもできます。これは個人個人の売買のみ有効な取り決めです。宅建業者が売主の場合には、最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
また、5年、10年といった年月が経ってから、瑕疵に気づいた場合には、「瑕疵を知ったとき（気づいた日）から1年以内」に損害賠償請求・売買契約の解除を請求できることになります。万が一、中古住宅に瑕疵があることを、売主が知っていながら隠して売買した場合には、たとえ「瑕疵担保責任は負わない」という契約があった場合でも、売主はその責任を逃れることができません。